内房龙头股的春天来了？

大嘉购整理编辑：

本文经授权转自公众号：读懂财经(ID：dudongcj);作者: 读懂君

经济学家任泽平对中国房地产有过一个著名的论断：长期看人口,中期看土地,短期看金融。

但他还有句话没说，那就是“永远都要看政策”。

在4月17日中央会议上，“房住不炒”再次被高层重申。但值得注意的是，在此次会议中， “不将房地产作为短期刺激经济的手段”和“因城施策”不再被提及。

也正因为如此，叠加疫情影响，整个房地产股价尤为低迷。万科(SZ:000002)、碧桂园(HK:02007)、融创(HK:01918)等头部房企，一季度股价普遍跌去了30%左右，个别小房企股价已经腰斩。

从估值看，A股房地产公司市盈率中位数是11倍，如万科这样稳健的龙头企业，也不过7.6倍市盈率;而港股市场，房地产企业的平均市盈率只有5.1倍。

但站在投资人视角，事实远没有市场预期得那么悲观。

一方面，政策、疫情的影响，已经在行业公司股价上得到了充分体现。

另一方面，疫情加速行业集中度的提升，头部公司拥有的品牌、资金实力、运营能力等优势，将帮助其维持不错的增长。从需求端看，前期抑制的房产消费需求有望回补，二季度行业有望重回增长。

从这个角度看，当下内房龙头股的前景，可能比你想象得要好。

/ 01 /

TOP3一季度销售额仅降0.3%背后，

你大爷还是你大爷!

过去二十年，是房地产的黄金时代。在量价齐升的逻辑下，房企们过着人人都能赚钱的好日子。

但现在不同了。房地产行业正在从增量市场转为存量市场，这意味着与其他行业一样，地产行业会逐渐走向寡头垄断的格局，大开发商将在品牌、资金实力、运营能力和土地储备上碾压对手。

今年年初突如其来的疫情，无疑加速了这个过程。

自1月底新冠疫情爆发后，导致全国都需要暂时性隔离，各种商业活动也基本停滞。这对于过往严重依赖线下销售模式的房企，影响尤为严重。具体来说，影响体现在两个方面：

在交付端，由于房地产行业销售在前、结算在后的特点，之前销售的房子在2月、3月没办法交付，因此报表确认的收入会比较难看。

在销售端，因为过往商品房的销售基本都是纯线下，疫情期间线下交易停滞，导致行业销售收入下滑、现金回流大减。

类似的悲观预期，已经充分反映到房企目前的股价。以头部房企万科、保利、碧桂园等为例，股价疫情期间普遍跌幅超过30%，个别小房企股价的跌幅，甚至可以高达50%。

从一季度各家房企披露的数据来看，虽然各家都受到疫情的影响，但头部房企的影响远小于行业平均水平。

据统计局数据显示，一季度受疫情影响，房地产行业的销售面积同比下降26.3%，销售额同比下降24.7%。

而头部前三家房企恒大、万科、碧桂园一季度销售额分别增长21.78%，下滑7.2%、下滑16.4%，销售额总和同比下降仅0.3%。说白了，你大爷还是你大爷。

反观中小房企就没这么舒服了。没有销售就没有现金流入，而资金链正是房企的生命线。

由于中小房企融资渠道相对较窄，一部分杠杠较高的小房企，必然会在疫情之中加速破产。从数据看，2020年3月至4月，破产房企数量高达73家，均为地方中小房企，2019年同期这个数据为64家，同比增长14%。

随着中小房企破产家数增长，房企市场份额也必然进一步集中。

从销售额看，一季度房地产行业前20家公司的市场占有率都在提升，且越到头部这种集中度提升越明显，头部前三家房企万科、碧桂园、恒大的市场占有率，更是从2019年一季度的11.9%，大幅提高了4.5个百分点至16.4%。

反观排名在前20家后的房地产公司，集中度都在下降。这也意味头部前20家房企，通过挤压其他房企市场份额的方式，弱化了疫情给其带来的不利影响。

那么，问题来了，头部房企究竟靠什么“抢地盘”呢?

/ 02 /

头部房企靠什么“抢地盘”?

房地产是一个高度分化的行业，不像银行、保险、券商那样同质化经营，周转速度、成本管控、融资能力等都体现了不同的竞争性。

集中度提高的逻辑也很简单。具体来说，头部房企的优势可以体现在品牌、资金实力、运营能力和土地储备四个方面。

首先，随着市场竞争加剧，头部房企品牌存在一定的溢价能力。这种溢价能力包括房子溢价和物业溢价。从目前看，物业服务品牌的重要性正在日益凸显。

原因是，服务场景的增加，使物业服务在消费者生活中的重要性不断提升。与中小房企相比，头部房企普遍都有自己的物业公司，比如恒大的金碧物业、万科的万科物业。它们不仅业务规模较大，而且服务较好，已经在市场积累了良好的口碑。

在中指院根据满意度、续约率、收交率、发展潜力等因素，评出的2019年中国物业服务百强企业榜单中，前几名分别是万科物业、绿城物业、碧桂园物业、保利物业、长城物业、金碧物业。它们都有一个共同点：有一个好“爸爸”。

其次是资金实力。简单来说，头部房企拥有更多样的融资渠道和更低的融资成本。

以今年为例，万科最近发行的五年期债券票面利率仅为2.56%，其他头部上市房企发行的债券票面利率普遍也在3%上下。

上市房企不管规模再小，多少还算好的。没有上市的房企，大都只能指望向金融机构借贷，融资成本更高，抵御风险的能力也就远不如上市的大型房企。

第三是运营能力，这直接反映在房企周转的快慢。从本质上讲，地产的生意模式就是买地——盖房——卖房，因此周转的快慢直接决定房企的赚钱能力。

一般来讲，大型的开发商采用高周转模式，如万科和恒大等。一些地方中小开发商采用低周转的囤地模式。原因是高周转模式对开发商的操盘能力、融资能力、管理能力等要求很高，小型开发商能力很难达到。

高周转模式背后，依托于头部房企极强的销售体系。

以这次疫情为例，恒大、碧桂园等头部房企都有自己的线上销售平台，再配合自身强大的品牌宣传体系，它们可以迅速的把线下销售，转移至线上销售，降低疫情对公司的冲击。反观中小开发商就多少显得有些无能为力了。

最后是土地储备。一方面，大房企拿地节奏更为灵活，以万科、碧桂园、融创等头部房企基本都在全国均有布局，在土地储备上，可以利用自己的资金优势，在一些非热点城市、土地价格相对便宜的时候，适当的加大拿地规模，锁定未来成本。

另一方面，全国化布局可以抵御区域性的风险。比如，之前海南省突然发布的限购政策，就使得整个海南的地产销售全面冷冻。

从这个角度来说，随着疫情结束，头部房企的日子也还算不错。

/ 03 /

内房龙头股，可能比你想象得要好

疫情总归是会被消灭的，对房企的影响，也会随着疫情的减缓而逐渐消退。

四月虽然全国疫情逐渐得到控制，但在人员流动、商业活动继续受限制的背景下，整个房地产行业的销售数据已经开始回暖。

据克而瑞披露的数据显示，2020年4月单月TOP100房企总销售金额为9002.3亿元，同比去年持平，1月至4月销售金额同比下降14.5%，已经较前三个月大幅收窄。

四月份整个房地产行业的销售数据逐渐回暖，头部前100家房企销售金额已经不再下滑。未来几个月随着疫情的影响进一步消退，前期抑制的房产消费需求有望回补，二季度行业有望重回增长。

随着需求端逐渐回暖，叠加供给端行业集中度提高，房地产龙头的日子并没有大家想象得那么难过。从政策上说，尽管房地产行业不会大放松，但局部放松存在一定可能性。

考虑到市场对房地产行业的悲观已经充分反映到股价上，可能带来了不错买入机会。

当前，房地产公司的估值又处于一个历史的低点：A股房地产公司市盈率中位数为11倍，如万科这样稳健的龙头企业，也不过7.6倍市盈率;而港股市场，房地产企业的平均市盈率只有5.1倍。

从这个角度上说，在需求永远存在的情况下，以相对较低的价格，买入受益于行业集中度提高的头部公司，可能会带来相对理想的回报。

特别声明：本文为合作媒体授权DoNews专栏转载，文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点，不代表DoNews专栏的立场，转载请联系原作者及原出处获取授权。（有任何疑问都请联系idonews@donews.com）